実家の鍵を、もう何年も触っていない。そんな家庭は、岩国市に少なくありません。「いつか片付けよう」「兄弟で話し合ってから」――そう思いながら時間だけが過ぎていくうちに、空き家は静かに、しかし確実にリスクを膨らませていきます。

このコラムでは、岩国市内で実際に開催された空き家対策セミナーの内容をもとに、空き家を放置することの危険性と、今すぐ知っておきたい制度や支援策を、司法書士の視点から分かりやすく整理します。

岩国市の空き家事情 ― 17.2%という数字の重み

まず、岩国市の空き家がどれほどの規模になっているか、データで確認しておきましょう。

令和5年時点の岩国市の空き家統計

• 空き家総数:11,500戸(過去10年間で増加傾向)
• 空き家率:17.2%(全国平均13.8%を上回る)

特に注目すべきは、空き家のうち「活用・処分が未定」のものが6割を超えている点です。これは単なる管理不足というより、相続による権利関係が整理されていないことが背景にあるケースが多いことを示しています。つまり、空き家問題の多くは「片付けの問題」ではなく「法律の問題」なのです。

「とりあえず放置」が招く3つの重大なリスク

空き家を放置することは、所有者自身に跳ね返ってくるリスクを抱え続けることでもあります。

1. 安全性の低下

老朽化した空き家は、屋根瓦の飛散や建物の倒壊によって通行人に被害を与える可能性があります。所有者が気づいていなくても、工作物責任(無過失責任)を問われ、損害賠償の対象となることがあります。

2. 防火・防犯の不安

人の出入りがない家は、放火の誘発や不法侵入、犯罪の拠点化につながりやすく、ゴミの不法投棄による衛生悪化も招きます。地域全体の防犯レベルを下げる要因にもなります。

3. 経済的な損失

最も実害が大きいのが、税金と行政対応のリスクです。行政から「特定空家等」に指定されると、住宅用地の固定資産税の特例が解除され、税負担が最大600%(6倍)に跳ね上がることがあります。さらに改善されない場合、行政代執行による解体費用を後から請求されるケースもあります。

2024年4月スタート ― 相続登記の義務化を知らないと過料も

空き家問題と密接に関わるのが、2024年4月から始まった相続登記の義務化です。これまで「登記しなくても罰則はない」とされていた相続登記が、法律上の義務になりました。

押さえておきたい3つのポイント

• 期限は3年以内:相続を知った日から3年以内に登記申請が必要
• 過去の相続も対象:施行日より前に発生した相続にも適用される
• 罰則あり:正当な理由のない怠慢は10万円以下の過料

つまり「もう何年も前に親が亡くなったから関係ない」という認識は通用しません。過去の相続も対象になるため、岩国市内に未登記の実家を持つ方は、早めの確認が欠かせません。

岩国市が用意する支援制度 ― 知らずに損をしないために

岩国市では、空き家問題に取り組む所有者を後押しするため、複数の助成金制度を設けています。

制度名称	補助額の目安	対象・条件
登記費用補助金	上限5万円(1/2以内)	空き家バンク登録物件の相続登記等
家財道具処分助成	実費の一部	空き家バンクを通じた清掃・処分費
住宅環境改善支援	上限30万円	基地周辺区域のエアコン設置・改修等
解体費用補助	予算の範囲内	老朽危険空き家として認定された物件

これらの制度は申請条件が細かく定められているため、「使えるはずなのに使わなかった」というケースも少なくありません。事前に専門家へ相談することで、活用できる制度を取りこぼさずに進められます。

売却するなら ― 3,000万円特別控除という選択肢

空き家を「手放す」という決断をする場合に知っておきたいのが、譲渡所得の特別控除です。

正式名称は「被相続人の居住用家屋等に係る譲渡所得の特別控除」。空き家を売却した際の利益(譲渡所得)から、最大3,000万円を差し引ける制度です。耐震改修や解体後の売却が条件となるため、適用できるかどうかの判断には専門知識が必要ですが、条件を満たせば税負担を大きく抑えられます。

「負の遺産」が「資産」に変わるとき

岩国市では、空き家バンクを通じたリノベーションにより、空き家が移住者の住居やコミュニティスペースとして再生される事例が増えています。

放置すれば負担になるだけの空き家も、用途変更や法人化、契約書の整備といった法的な基盤づくりを行うことで、地域に新しい価値を生む資産へと姿を変えることができます。「処分するしかない」と思い込む前に、活用の可能性を検討する余地は十分にあります。

司法書士に相談できること

空き家・相続にまつわる手続きは多岐にわたり、ご自身だけで進めるのは簡単ではありません。司法書士は次のようなサポートを行っています。

• 相続登記の申請代行:複雑な戸籍調査から名義変更まで一括対応
• 遺産分割協議の支援:親族間の公平な合意形成をサポート
• 成年後見・財産管理:所有者が認知症等の場合の法的解決
• 不明所有者の調査:新設された財産管理制度を活用した申立て

まずは、お一人で悩まずにご相談ください

空き家問題は、放置すればリスクが膨らみ続け、動き出せば解決の道筋が見えてくる、という性質を持っています。大切なのは「誰に、いつ相談するか」です。

「もしも親が認知症になってしまったら、実家の売却やお金の管理はどうなるんだろう？」 高齢社会を迎えた今、このような不安を抱えるお子様世代が非常に増えています。

実は、医療費や施設への入所費用を親の口座から出そうとしても、親が認知症で「判断能力がない」とみなされると、銀行口座が凍結され、実家の売却もできなくなるのが日本の法律の現状です。

この「認知症による資産凍結」を防ぐ切り札として、近年大注目されているのが「家族信託」です。 今回は、従来からある「成年後見制度」と何が違うのか、どちらを選ぶべきなのかを、分かりやすく解説します。

家族信託とは？「元気なうち」に財産のバトンを渡す仕組み

家族信託を一言でいうと、「親が元気なうちに、信頼できる子どもに、財産の管理・処分権をあらかじめ託しておく契約」です。

• 親（委託者）： 財産を預ける人
• 子ども（受託者）： 財産を管理・処分する人
• メリット： 親が認知症になった後でも、子ども自身の判断で、親の生活費のために預金を下ろしたり、施設費用のために実家を売却したりできます。

非常に自由度が高く、家族の間だけで完結できるため、これからの生前対策のスタンダードになりつつあります。

家族信託」と「成年後見」の決定的な3つの違い

「成年後見制度」も、認知症の方をサポートする仕組みですが、中身は全く異なります。大きな違いは以下の3つです。

① 開始できる「タイミング」が違う

• 家族信託： 親が「元気なうち（しっかりした判断能力があるうち）」しか契約できません。
• 成年後見： 親が「認知症になった後」でも、家庭裁判所に申し立てることで利用できます。

② 財産を「動かせる自由度」が違う

• 家族信託： 非常に自由です。あらかじめ契約で決めておけば、子どもの判断で実家を売ったり、資産を組み替えたりできます。
• 成年後見： 目的はあくまで「本人の財産を守ること」です。家庭裁判所の厳格な監督下に入るため、たとえ子どもの判断であっても、実家を売却したり、相続税対策をしたりすることは原則として認められなくなります。

③ かかる「ランニングコスト」が違う

• 家族信託： 契約時に司法書士への報酬などの初期費用はかかりますが、始めてからの月々の費用（ランニングコスト）は原則0円です。
• 成年後見： 親族ではなく、弁護士や司法書士などの専門家が後見人に選ばれた場合、毎月2万〜6万円前後の報酬が、親が亡くなるまでずっと発生し続けます。

比較項目	家族信託	成年後見制度
いつ手続きする？	認知症になる前（元気なうち）	認知症になった後
財産の管理・処分	家族の判断で柔軟にできる	裁判所の許可が必要（制限が多い）
毎月の費用	なし（家族間で行うため）	月2万〜6万円（専門家の場合）

我が家はどっちを選ぶべき？

「家族信託」が向いているケース

• 親がまだ元気で、しっかりと意思疎通ができる
• 将来、親の介護施設費用のために、実家を売却する可能性が高い
• 無駄な月々の固定費（後見人報酬）をかけたくない
• 将来の相続に向けた、柔軟な資産対策を並行して行いたい

「成年後見」が向いているケース

親族間でお金に関する不信感があり、裁判所に中立に入ってほしい

すでに親の認知症が進行しており、契約を結ぶのが難しい状態

一人暮らしの親が悪質な訪問販売等で騙されないよう、「契約を取り消す権利」を持たせたい

まとめ：選択肢があるのは「親御様が元気なうち」だけです

家族信託の最大の盲点は、「親が認知症になってからでは、絶対に利用できない」という点です。認知症になってしまってから「実家を売りたい、口座からお金を下ろしたい」と思っても、選択肢は制限の多い成年後見制度しか残されていません。

「うちの親はまだ大丈夫」と思っている今こそが、これからの家族の安心をデザインする絶好のタイミングです。 当事務所では、家族信託と成年後見、どちらがお客様の家庭にとってベストかをフラットに診断いたします。まずは気軽なお気持ちで、現状のお悩みをお聞かせください。

お悩み・状況

W様のおじい様が亡くなり、地方特有の広大な「山林」の相続手続きが必要になりました。

しかし、次の相続人であるC様のお父様が重度の認知症を患っており、遺産分割協議に参加できる判断能力がありませんでした。山林は境界も曖昧で、どう手をつけていいか分からず当事務所の門を叩かれました。が進められず、当事務所にご相談にいらっしゃいました。

解決までのストーリー

まず、お父様のために家庭裁判所へ「成年後見人」の申立てを行い、法的な窓口を設置。

その後、当事務所が総合窓口となり、提携している「土地家屋調査士」と連携して、境界が曖昧だった山林の調査と現地特定を進めました。

後見人がお父様の代理として遺産分割協議に適正に参加し、他士業とのワンストップ対応により、複雑な山林の相続登記を一手に行うことができました。

ポイント

認知症が絡む相続や、地方ならではの山林・農地といった厄介な不動産トラブルは、当事務所の「後見人ノウハウ」と「他士業ネットワーク」の強みが最も活きる事例です。

お悩み・状況

岩国市にお住まいのO様は、約10年前に住宅ローンを無事に完済されましたが、当時銀行から送られてきた「抵当権抹消手続きの書類」をそのまま自宅の引き出しに仕舞い込んでしまっていました。

今回、実家を売却・リフォームする話が出たのをきっかけに、担保が残ったままであることに気づき、慌ててご相談に来られました。

解決までのストーリー

銀行から発行された書類を確認したところ、10年の間に銀行の代表者が変更になっており、一部の書類の有効期限も切れている状態でした。
当事務所が窓口となり、現在の取扱銀行から必要書類（代表者の資格証明書など）を再作成・取り寄せする手続きを代行。複雑になった必要書類を全て整え、法務局へ抵当権抹消の登記申請を行い、無事にO様のマイホームから担保を外すことができました。

ポイント

住宅ローン完済時の書類には有効期限があるものも含まれます。

放置すると銀行の再編などで手続きが非常に面倒になるため、気づいた時点で早めにプロへ丸投げいただくのが安心です。

お悩み・状況

岩国市内の実家にお住まいのA様。お父様が亡くなり、実家の土地と建物の名義変更（相続登記）をしようとしましたが、数年前に家を出たきり連絡が取れなくなっている弟（共同相続人）がいることが判明。弟の同意（遺産分割協議書への署名・捺印）がなければ手続きが進められず、当事務所にご相談にいらっしゃいました。

解決までのストーリー

当事務所で戸籍や「住民票の除票」などを追跡し、職権で弟様の現在の住所（現職の住所地）を特定しました。その後、山本先生から弟様へ「お父様が亡くなられたこと」「実家の名義をA様に集約したいこと」を記載した、丁寧でお手柔らかにお伺いを立てるお手紙を送付。
幸いにも弟様から「相続は兄に全て任せる」とのご返信とご協力をいただくことができ、無事に遺産分割協議が成立。実家の相続登記を確実に完了させることができました。

ポイント

連絡が取れない親族がいる場合、感情的に直接連絡するとトラブルになるケースが多いため、司法書士が客観的な立場で丁寧にお手紙を差し上げるのが最も円満な解決への近道です。

身近な方が亡くなられたとき、悲しむ間もなく押し寄せてくるのが山のような法的手続きです。役所への届け出から、銀行、不動産の名義変更まで、やるべきことは多岐にわたります。
「一体何から手を付けたらいいのか分からない……」
そんな不安を抱えている方に向けて、岩国市で20年、数多くの相続に寄り添ってきた司法書士が、特にトラブルになりやすい「預金凍結」と「相続登記」を中心に、手続きの正しい進め方を分かりやすく解説します。

亡くなった直後にまず直面する「預貯金口座の凍結」

銀行はなぜ口座を凍結するのか？

銀行は、名義人が亡くなったことを知った時点で口座を「凍結」します。これは、一部の親族が勝手にお金を引き出して、後から他の相続人とトラブルになるのを防ぐための法的措置です。
しかし、葬儀費用や当面の生活費が必要なタイミングで口座が使えなくなるのは、遺族にとって大きな死活問題です。

凍結を解除する・お金を引き出す2つの方法

遺産分割協議を終えてから解約する（確実な方法）

相続人全員で「誰がどの預金を引き継ぐか」を話し合い、合意書（遺産分割協議書）を作成して銀行に提出します。全員の戸籍や印鑑証明書が必要になるため、完了までには数週間から数ヶ月かかります。

「仮払い制度」を利用する（お急ぎの場合）

遺産分割の話し合いが終わる前でも、一定の金額（法律で定められた上限あり）までなら、単独の相続人が金融機関の窓口で引き出すことができる制度です。ただし、こちらも必要書類の収集が必要です。

注意！凍結前の勝手な引き出しはリスク大

銀行が凍結する前だからといって、キャッシュカードでまとまったお金を引き出すのは極めて危険です。

後から他の親族に「勝手に使い込んだのではないか」と疑われ、親族トラブル（争族）に発展する原因になります。引き出す際は、必ず他の相続人に一言声をかけ、領収書を保管しておきましょう。

【2024年から義務化】実家や土地の「相続登記」

これまでは期限がなかった不動産の名義変更（相続登記）ですが、法改正により2024年4月1日から完全に義務化されました。現在、非常に多くの方がこの手続きで当事務所にご相談に来られています。

知っておくべき3つのルールとペナルティ

• 期限は3年以内： 自分が相続人であることを知り、不動産を取得したことを知った日から「3年以内」に登記をしなければなりません。
• 過去の相続も対象： 義務化されるより前（2024年以前）に発生していた古い相続についても、一律で義務化の対象となっています。
• 10万円以下の過料： 正当な理由なく期限を過ぎて放置した場合、10万円以下の過料（ペナルティ）を科される可能性があります。

地方特有の「山林」「空き家」は放置リスクが跳ね上がる

ここ岩国市周辺でも、「名義が何代も前の曾祖父のまま放置されている山林」や「誰も住んでいない実家」が非常に多く存在します。

放置すればするほど、ネズミ算式に相続人（いとこや、会ったこともない親戚など）が増え、いざ売却したい、処分したいと思った時には全員のハンコをもらうことが物理的に不可能になってしまいます。

手続きを自分でやるか、司法書士に頼むかの「判断基準」

相続手続きは、ご自身で行うことも不可能ではありません。しかし、以下のような場合は、すぐにプロに丸投げすることをおすすめします。

• 亡くなった方に、離婚歴や、前妻との間の子どもがいる場合
• 親族の中に、連絡が取れない人、遠方に住んでいる人がいる場合
• 不動産（実家や山林）が、複数の市区町村にまたがって存在している場合
• 平日の昼間に、役所や法務局、銀行の窓口に何度も行く時間が取れない場合

司法書士は、戸籍の収集（多いときは数十通におよびます）から、遺産分割協議書の作成、法務局への登記申請、銀行口座の解約まで、すべての事務作業を一括して代行できます。

まとめ：早めの相談が、家族の円満を守る一番の近道

相続手続きをスムーズに進めるコツは、とにかく「放置しないこと」です。時間が経てば経つほど、手続きは複雑になり、心理的な負担も大きくなります。

「何から手をつけていいか分からない」「親族とどう話せばいい？」といった段階でのご相談で全く構いません。当事務所は夫婦で営むアットホームな事務所です。どうぞ敷居を低くして、親戚の家に相談に行くような気持ちで、お気軽にお問い合わせください。